¿Está España preparada para el modelo escandinavo de vivienda?

El pasado mes de diciembre saltaba la noticia (de la cual por cierto no hemos vuelto a saber) de que el gobierno vasco incorporaría en el anteproyecto de la ley de vivienda la figura de las cooperativas de régimen de cesión de uso, un paso que pretendía promover el llamado “modelo escandinavo de vivienda”. Este sistema, que en los países nórdicos se conoce como “andel”, se podría decir que se sitúa a medio camino entre el alquiler y la propiedad. Pero, tratando de profundizar algo más, ¿en qué consiste el “andel”?

El andel es un modelo cooperativo de acceso a la vivienda de acuerdo con el cual todos los miembros de la cooperativa son propietarios de un inmueble y gozan del derecho de uso sobre una vivienda del mismo (que pueden transmitir a sus familiares). Este modelo resuelve al problema de acceso a la vivienda de un porcentaje muy alto de los habitantes de las ciudades de los países en que se aplica (por ejemplo en Dinamarca aproximadamente un tercio de la población accede a la vivienda de esta forma). Es un modelo alternativo destinado a la gente que quiere disfrutar de una vivienda a largo plazo y que debería endeudarse mucho para acceder a la propiedad tradicional.
A grandes rasgos, en el andel, cada nuevo propietario del derecho de uso paga una entrada, que le es reembolsada al darse de baja del andel, y un alquiler blando cada mes. El sistema funciona de forma democrática y no puede ser transformado en una propiedad tradicional. Los miembros del andel tienen más derechos que un inquilino convencional, ya que se trata de un modelo que supone un uso indefinido de la vivienda.

Copenhague (fuente: eage.org)

Otras características del modelo andel, que lo diferencian del modelo cooperativo tradicional que conocemos en España, son las siguientes:

  • El andel no tiene fecha de caducidad, es decir, es para siempre.
  • Este modelo integra la iniciativa privada en un mercado no especulativo de acceso a la vivienda, ya que las empresas andel son cooperativas de viviendas privadas sin ánimo de lucro. Sus miembros forman parte de esta cooperativa sin ánimo de lucro y la asociación andel es propietaria del edificio, pudiendo tratarse de sindicatos, gremios, asociaciones, o simplemente de organizaciones andel.
  • Es un modelo no especulativo, ya que nadie gana nada por el alquiler de la vivienda. Se trata de un alquiler blando, cuya cuantía es fija, que sirve para hacer frente al endeudamiento que ha supuesto la constitución del andel y los gastos de mantenimiento y, a medida que se amortiza el endeudamiento inicial, el alquiler tiende a bajar.
  • El modelo andel ofrece un acceso barato a la vivienda, con ventajas para sus miembros. En este sistema se paga una entrada para la financiación del andel y para implicar a los miembros del andel en la gestión de la vivienda, pero esta entrada inicial suele variar poco y, además, se establece un precio máximo que no se puede superar.
  • Este modelo busca facilitar la autogestión y el buen mantenimiento de la finca, y se basa en la democracia interna. Los propietarios del andel forman parte de los órganos de decisión.
  • Este sistema cuenta con el soporte de la administración pública, que impone algunos deberes a los andeles, y puede servir para alcanzar un equilibrio social, ya que se puede utilizar como complemento a la vivienda social subvencionada por el Estado y a las ayudas para el acceso a la vivienda que éste presta. Del mismo modo, se puede reservar una proporción de viviendas, dentro de cada andel, a vivienda social, como en el caso de Dinamarca, donde la construcción subvencionada de viviendas está obligada a reservar un 10% a vivienda social, pese a que este tipo de acceso a la vivienda sea privado.
  • Los andeles buscan favorecer la movilidad, ya sea porque se requiere una vivienda de mayor espacio, número de habitaciones, etc; o porque se desea o necesita cambiar de barrio o de ciudad.

Y bien, así contado no suena mal, pero, ¿se puede pensar en una aplicación de este modelo en España? Pensemos primero en el escenario que nos encontramos en nuestro país en lo que a mercado de la vivienda se refiere. Y el escenario ahora mismo muestra una situación poco menos que insostenible, con una gran burbuja especulativa y, como resultado, unos precios aún muy inflados, pese a la caída que se viene produciendo en los mismos desde el año 2007. Así, según el boletín del Observatorio de Vivienda del Consejo de la Juventud de España correspondiente al segundo trimestre de 2011, los jóvenes españoles tienen que destinar más de la mitad de su sueldo, concretamente el 53,3%, al pago de una hipoteca media. Y eso los que tengan la suerte de percibir un sueldo… Esto explica que la tasa de emancipación de la población joven española se sitúe en el 45,5%, pudiendo aspirar a una vivienda con una superficie máxima de 56,1 m2 en el caso de compra, y de 44,5 m2 en el caso de alquiler.
Durante los años del boom inmobiliario, de 1997 a 2007, el precio de la vivienda en España aumentó un 288% y, pese a que en la actualidad los precios están bajando, el acceso a la vivienda sigue siendo realmente complicado. Esto se debe a que dichos precios siguen siendo muy elevados en comparación con los salarios. Por aportar más datos, según un estudio realizado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) en el año 2009, denominado “El stock de capital y viviendas en España y su distribución territorial (1990-2007)”, la financiación de la adquisición de una vivienda media (90 m2) en España llego a equivaler a doce años de salario (diecinueve años en el caso de Madrid), mientras que en 1998 sólo era necesaria la renta de cinco años.

(fuente: unterritoriocompartido.blogspot.com)

Ante este panorama parece lógico plantearse nuevos enfoques que modifiquen un sistema que ha fracasado. Sin embargo la implantación de un  nuevo modelo choca inevitablemente con diversos aspectos económicos, normativos, sociales y culturales.

En cuanto a la normativa reguladora del mundo cooperativo, en España, pese a que las leyes sobre cooperativas, ya sea la ley estatal o las leyes autonómicas, prevén la posibilidad de creación de cooperativas de viviendas, tanto para el acceso a
la propiedad, como para la cesión de uso; en la práctica, el modelo discrimina positivamente a favor de la propiedad tradicional, ya que, aún en el caso de creación de cooperativas con cesión de uso, la normativa permite que los socios pasen a ser propietarios de sus viviendas a través de un simple cambio de estatus. La legislación no es, en general, proclive al impulso de este modelo cooperativo de cesión de uso, aunque hay excepciones, como la Ley de Derecho de la Vivienda de Cataluña.

Por otra parte, un aspecto fundamental para entender el funcionamiento del mercado de la vivienda en nuestro país es la mentalidad española. En España se valora tener, al menos, una vivienda en propiedad, siendo el alquiler una situación transitoria para aquellas personas que no pueden adquirir una vivienda, ya sea por cuestiones económicas, laborales o de cualquier otra índole. De este modo, se concibe la adquisición de vivienda como una inversión, considerando el dinero destinado al pago de un alquiler como dinero perdido, “tirado a la basura”, y está muy arraigada la idea de que toda persona “de provecho” ha de tener (como mínimo) una vivienda en propiedad.

Finalmente, para la aplicación del modelo, sería necesario contar con la implicación, tanto de las administraciones, que deberían promoverlo, como de las entidades bancarias, que tendrían que abrirse a financiar el nuevo modelo,  como por supuesto de los potenciales clientes, que deberían ver este nuevo modelo como un modo más de acceso a la vivienda. No parece algo sencillo…

Uno de los pocos ejemplos de este tipo de cooperativismo en nuestro país lo podemos encontrar en la asociación catalana SostreCívic (Techo Cívico). Y vosotros, ¿cómo lo veis? ¿es viable en España el modelo andel?

Publicado por el 23 mayo, 2012 en Monografías | 5 comentarios

El futuro de los jefes de proyecto (CIRCA 2025)

El futuro no puede predecirse, dado que las circunstancias son cambiantes, pero se puede hacer una predicción según las tendencias actuales de cómo evolucionará la gestión de proyectos. No sólo se puede hacer dicha predicción, sino que es necesaria hacerla para no dejar la profesión en desventaja.
Cuanto mejor entendamos estos cambios, mejor podremos adaptar nuestra gestión y liderazgo de una forma más eficaz.
Para un jefe de proyecto, existen 4 puntos a tener en cuenta en el futuro en cuanto a la gestión de equipos:

1. El aumento de la complejidad y la dinámica de equipo
Lo que se define como equipo que ha ejecutado el proyecto, se ha ampliado para dar cabida tanto a los interesados, como a los socios y gerentes.
Para adaptarse a esos cambios es necesaria una red más social y profesional.
Los jefes de equipo del futuro deben entender la dinámica de las personas y organizaciones en todos los niveles. Un líder debe estar preparado para motivar, proveer y facilitar el trabajo de su equipo.

2. La constante evolución de la tecnología
La tecnología de la información seguirá teniendo fuerte influencia sobre cómo se organizan los proyectos y los equipos.
Un sistema informático con conocimientos especializados mantendrá a las organizaciones a la última en tecnología, permitiendo a los jefes de proyectos utilizar sus recursos. Pero esto también significa que los departamentos tecnológicos deberán compartir recursos entre los distintos proyectos.

3. La alineación estratégica
Muchas veces los jefes de proyecto no están conectados con la estrategia de la empresa.
Pero esa conexión es necesaria si quieren que la gestión de proyectos y sus equipos sean vistos como componentes críticos de los objetivos de negocio de la organización.
Se anima a los administradores de proyectos a asistir a sesiones de planificación estratégica, conocer las metas específicas de la organización a largo plazo y entender como esos objetivos encajan a nivel de proyecto.

4. La necesidad del desarrollo profesional
Otra pieza importante es el desarrollo personal de los directores de proyectos y de los miembros del equipo. Es importante promover programas de educación y fomentar las certificaciones que en última instancia se traducirá en una mayor profesionalidad.
El problema es que la mayoría de nuestros modelos, conceptos y técnicas tienen entre 30 y 50 años, por lo que se quedan obsoletos ante los cambios actuales.

Portada del libro Project Management CIRCA 2025

Portada del libro Project Management CIRCA 2025

Los líderes tienen que adaptarse a las situaciones contemporáneas.

Otro punto interesante es que los jefes de proyecto tendrán un papel determinante en el crecimiento de la profesión dentro de sus respectivas empresas.

Los jefes de proyecto tienen que trabajar en sus habilidades de liderazgo y asumir roles más positivos dentro de sus empresas. Uno de los primeros pasos es hablar más con los gerentes sobre la parte estratégica de la gestión de proyectos.

Hay que explicar a los altos directivos como los proyectos contribuyen al éxito de la organización.

Para ello es necesario explicar porqué los proyectos deben estar vinculados a la estrategia de la organización.

Si el jefe de proyecto demuestra confianza en sus esfuerzos, su equipo de gestión comenzará a darle apoyo.

Además, los directores de proyectos también deben concentrarse en el crecimiento individual. Hay tres áreas clave en las mejoras que se pueden hacer:

1. Habilidades sociales
Las habilidades técnicas se han cultivado durante los últimos años, pero las habilidades de conversación y la comunicación requieren aún de más práctica.
La formación en habilidades sociales es necesaria, pero la parte esencial es la práctica.
Sería conveniente para los jefes de proyecto contribuir a las asociaciones como el PMI como voluntarios, de esta manera serán capaces de desarrollar sus habilidades sociales más rápidamente.

2. Liderazgo Organizacional
Estar más alineado con la filosofía de su empresa y estar más cerca de cómo funciona el negocio, ayudará a los administradores de proyecto a contribuir al éxito de la empresa.
Invertir tiempo en saber más sobre la filosofía de la empresa, los procedimientos y formas de funcionamiento organizacional es crucial para el éxito del proyecto.

3. La evolución profesional individual
Los gerentes de proyecto son responsables del desarrollo de su propia carrera y la obtención de la certificación es una posibilidad.
Los profesionales que deseen certificarse deben estudiar las normas de gestión de proyectos y además deben practicar y hacer contactos con otros profesionales que tienen problemas similares.
Una recomendación es que cada jefe de proyecto debe estar listo para aprender en todo momento durante su carrera. Observar y escuchar a sus clientes, colegas y compañeros y aprender en el día a día.

Logo PMI (Project Management Institute)

Logo PMI (Project Management Institute)

Otro punto clave es que para sobrevivir y prosperar, los jefes de proyecto tienen que tener en consideración las tendencias sociales y culturales.

Los administradores de proyectos no siempre prestan mucha atención a la demografía, la economía, las cuestiones socio-culturales y otros factores ambientales.

Armados con esa información, los jefes de proyecto pueden hacer predicciones sobre el futuro y tomar decisiones en consecuencia.

Se sugiere que para evaluar los principales factores que afectan el futuro de la gestión de proyectos, es necesario primero entender cómo nos afectan hoy en día.

Para ello, los autores sugieren el uso del framework DEPEST, siguiendo las tendencias demográficas, económicas, político-legales, ecológicas, socio-culturales y tecnológicas.

Ante un supuesto crecimiento demográfico habrá un crecimiento de los proyectos de construcción de hospitales, asilos y hogares de ancianos, así como los proyectos que involucran a los viajes y el entretenimiento.

Y como los factores ecológicos siguen llamando la atención, el número de proyectos en áreas tales como energía alternativa y la gestión del agua se incrementará.

Mirando hacia el futuro, los gestores de proyectos también van a ser cada vez más conscientes y respetuosos con la diversidad y los aspectos culturales en los proyectos.

Este conocimiento de la multiculturalidad les ayudará a trabajar más eficazmente.

Los directores de proyectos deben de estar dispuestos a colaborar con poblaciones de países emergentes como India y China, así como Turquía, Brasil, Vietnam e Irán, donde las tendencias económicas indican que hay más mujeres que están llevando a cabo una educación superior.

Los ejecutivos también deben ser conscientes de estas tendencias, para que puedan apoyar a su personal, por ejemplo, a través de las estrategias corporativas y servicios, como la diversidad y la formación de expatriados.

Finalmente cabe reseñar que las escuelas y las asociaciones podrían desempeñar un papel importante a la hora de ayudar a los administradores de proyectos a tener una visión global. Esto podría incluir un aumento de certificaciones industriales específicas como las certificaciones de gestión de proyectos de salud.

Fuente: PMI Future of Project Management

Publicado por el 22 mayo, 2012 en Tecnología | 2 comentarios